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豪宅热销难掩尴尬 沪楼市面临成交缩量

发布时间:2020-01-16 15:15:57

8月,上海。星河湾、黄浦湾、御翠豪庭等多个高价住宅刚一开盘,就对外宣布已销售一空。豪宅似乎成为刺激上海楼市的最佳 “兴奋剂”。同策机构的统计显示,单价 万元以上的高端住宅成交量占到8月10日~8月17日市场总成交量的2 %。豪宅“盛宴”极大地消耗了市场购买力,未来楼市的成交量是否有能力继续上行?

高端楼盘销售火爆

事实上,8月新开盘的豪宅项目中,有不少是没有样板房可以参观的,但这并不妨碍楼盘的热销。

以星河湾的绿城黄浦湾为例,该楼盘样板房至少要下个月才能完工,但8月10日,该楼盘就宣布第一批86套房源全部售完。8月19日,记者在现场更被售楼员告知,由于签约客太多,要前往售楼处咨询需要预约,最早也得8月28日。

销售均价达到75000元/平方米的新华路1号,虽然样板房“可能要到10月才公开”,但上述单套总价在2000万元左右的楼盘销售情况依然良好。网上房地产的数据显示,8月10日才开盘的16套房源中,目前已预订了7套。

在没有样板房供参考的情况下,高端住宅为何依然畅销?

卫明不动产智库负责人蔡为民认为,这主要是因为市场升温,购买者在压力下冲动买房。也有人认为,豪宅热销的背后是海外热钱的大量流入。

在豪宅热销的同时,很多售价低于 万元的普通住宅也在不断“圈客”。但是,这些楼盘大部分销售情况并不理想。

来自佑威楼市通系统的数据显示,8月至今的20天时间内,上海楼市单价1万元以下的新建商品住宅成交量只有 1.97万平方米,1万~2万元的商品住宅成交量为 6. 6万平方米。而7月同期,以上两个数据分别为44.5 万平方米和47.68万平方米。

分析师们认为,普通住宅成交量的下跌,虽然与供应量减少有关系,但更重要是因为楼盘大幅涨价,使得后续市场成交乏力。

楼市释放拐点信号?

8月份豪宅的集中放量成交,给后续市场带来隐忧:当豪宅极大消耗市场购买力后,楼市还有无足够资金支持成交量继续回升?此前,普通住宅成交量大幅下跌,已经提前预演了上述趋势。之前分析师们也普遍认为,在价格持续拉高后,成交量的回调将是大势所趋。

“成交量下滑和中央政策有关。”卫明不动产智库负责人蔡为民认为,宏观货币政策的“微调”,让最为敏感的股市出现大幅震荡。一旦银根收紧,流向楼市的资金也会减少,购房者势必不会像之前那样踊跃买房。

事实上,成交量回调的压力,也源于不断上涨的房价。易居·克而瑞研究院总经理陈啸天曾根据统计数据分析预测,8月上海商品住宅的成交均价至少要上涨10%。

“房价高企,将导致二次置业及改善型购房者暂缓入市。”同策机构的资深分析师倪晓玲说。

而另一方面,后续供应量的下滑,也将导致成交量拐点的出现。薛建雄介绍,在供应量上不去的情况下,成交量会大幅下降。

不过,楼市供应量的下滑趋势,可能不会延续太久。此前,万科、恒大、富力等开发商纷纷表态要提高开工量目标。中原地产分析师许萌说,今年四季度会有一批楼盘上市销售,供应量将有所增加。

唯一的问题是,供应量增加后,成交量是否一定能回升?对此,蔡为民的表态不甚乐观。他认为,未来假若银根收紧,楼市的购房资金肯定不如现在充裕,加上楼盘的售价又高,成交量显然难以回升。

同步播报

新增供应不足 “金九银十”存隐忧

“金九银十”已经逼近,然而,8月份局部地区楼市新增供应的相对不足,可能将为今年的楼市销售旺季带来隐忧。

近期,北京、上海、广州和深圳首次开盘项目数量锐减。中原地产研究中心的数据显示,8月10日至16日,北京新开楼盘4个,推出房源9.24万平方米;上海新开楼盘8个,新增面积12.47万平方米;广州推出 个新开楼盘,面积约为5. 7万平方米;深圳新开楼盘仅1个,推出面积 .20万平方米。

易居·克而瑞数据同时显示,7月27日~8月16日,上海商品住宅新增供应量约80万平方米,而同期的成交面积约116万平方米。广州的两项数据分别为10万平方米和28万平方米。

事实上,局部新增供应相对不足的现象,早在7月份便已经开始显现。中原住宅监测系统数据显示,7月份,北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、天津8个城市,新开盘楼盘共计208个,新开楼盘销售面积 56万平方米、共 50 套,环比6月份分别下降11%、50%和99%。  

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